贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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劳动部办公厅


劳动部办公厅关于转发《西安市人民政府关于外商投资企业中方职工退休养老保险基金实行统筹的通知》的通知
劳动部办公厅



各省、自治区、直辖市和计划单列市劳动（劳动人事）厅（局）：
随着我国对外开放政策的深入贯彻，外商投资企业正在不断增加。做好外商投资企业中方职工的养老保险工作，对于促进外商投资企业的健康发展，维护中方企业职工的合法权益，保障他们退休后的生活，以及完善我国职工养老保险体系，都有着重要意义。西安市人民政府于1991
年7月16日发出《西安市人民政府关于外商投资企业中方职工退休养老保险基金实行统筹的通知》（以下简称《通知》），对外商投资企业中方职工的养老保险作了具体规定，推动了这项工作的开展。现将《通知》发给你们，供参考。
《通知》中的个别条款，例如，职工个人缴费按工资的绝对额分为两个档次缴纳，而不是按一定比例缴纳；职工在职期间死亡，死者生前企业缴纳的基金（包括利息）扣除管理费后如数返还给企业，个人缴纳的基金返还给死者直系亲属；计发养老保险金的基数，采用企业平均工资而不
是职工本人工资等，这些问题还需要在实践中进一步研究完善。

西安市人民政府关于外商投资企业中方职工退休养老保险基金实行统筹的通知
各区、县人民政府，市人民政府各委、办、局，各直属机构：
为了使外商投资企业中方职工退休后的生活能得到保障，根据国务院、劳动部和省人民政府的有关通知精神，结合我市实际情况，现对外商投资企业中方职工退休养老保险实行统筹问题通知如下：
一、凡在本市行政区域内的外商投资企业（含中外合资、中外合作、外商独资企业）中的中方职工（包括全民所有制和集体所有制的固定工、劳动合同制工人、临时工），均应实行退休养老保险基金制度。
二、职工养老保险是强制性的，各外商投资企业必须坚决执行。
三、外商投资企业从工商行政管理部门核发营业执照之月起，须与市或区、县社会保险事业机构签订中方职工“退休养老保险基金缴纳合同”。养老保险基金由用工单位从招聘、招收职工之月起，按中方职工工资总额（工资总额以国家统计局《关于工资总额组成的规定》为准，下同）
的百分之十七缴纳，在税前提取，由企业开户银行代为扣缴。职工个人按实行工资的一定数额缴纳，即月实得工资在二百元以下的缴三元，二百元（含二百元）以上的缴五元，由单位代为收缴。企业和职工个人缴纳的退休养老保险基金分别记入《职工养老保险手册》，作为退休时计发养老
金的依据。《职工养老保险手册》由职工所在单位代为保管，职工流动时随同转移，职工退休时发给本人。基本养老保险金用于支付中方职工退休后的退休费、疾病医疗费、死亡丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费、救济费等。
外商投资企业和中方职工个人缴纳的退休养老保险基金标准，随统筹项目的增加和职工工资的调整及城镇居民生活费用价格指数的增减，由市政府决定作适当的调整。
外商投资企业可根据自身经济能力，为本企业职工建立补充养老保险，所需费用从企业自有资金中的奖励、福利基金内提取。
四、退休养老保险统筹的项目目前暂定为：1．退（离）休费、退职生活费；2．离休干部和建国前工作享受供给制待遇的退休老工人按规定增发的生活补贴费；3．国家和省、市规定的各项生活补贴；4．死亡丧葬补助费；5．遗属抚恤费、救济费。
五、中央部属、省属、市属单位主管的外商投资企业中方职工的养老保险基金，由西安市社会保险事业管理处负责办理；新城、碑林、莲湖、未央、雁塔、灞桥六区区属单位主管的外商投资企业中方职工的养老保险基金，由各区社会保险机构负责办理；驻阎良区和长安，户县、周至、
高陵、临潼、蓝田六县的中央部属、省属、市属及本区、县属单位主管的外商投资企业中方职工的养老保险基金，由阎良区和各县社会保险机构负责办理。
六、企业和职工个人缴纳的基本养老保险费转入社会保险管理机构在银行开设的“养老保险基金专户”，实行专项储存，专款专用，任何单位和个人均不得擅自动用。各级社会保险机构，要严格执行国家有关规定，管好用好外商投资企业中方职工的退休养老基金。
七、各外商投资企业接此通知后，应对本企业缴纳退休养老基金情况进行一次清理，应缴而未缴的抓紧缴纳。对于逾期不缴而又无正当理由的，市、区、县社会保险机构可通知用工单位开户银行，直接从其在银行开设的账户上扣缴，企业不得拒付。并从逾期之日起，每超过一日加收千
分之二的滞纳金。滞纳金并入养老保险基金。对于个别资金紧张的外商投资企业，经调查核实确有困难，一时难以缴清拖欠养老金的，可订出缴款计划，经该企业统筹主管劳动行政部门同意后执行。弄虚作假，有意拖欠不缴者，查清后，除如数追回应缴款额，视情节予以罚款。
八、外商投资企业歇业时（包括合同期满或提前终止），必须按规定缴清中方职工的退休养老保险基金，否则，不予办理歇业手续和注销登记手续。
九、外商投资企业中方职工解除合同后，按西安市人民政府规定的《西安市国营企业待业职工管理办法》执行。
十、外商投资企业中方职工在职期间死亡，其丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费、救济费，由死者所在企业按照国家对全民所有制固定工、劳动合同制工人和临时工的有关规定办理。市、区、县社会保险机构可将死者生前单位缴纳的退休养老基金（包括利息），扣除管理费后如数返还
给企业；个人缴纳的退休养老基金，由社会保险机构返还给死者直系亲属。
十一、外商投资企业派驻本省其他地、市和外省、市的机构和人员，其工资关系在我市的，仍参加我市的社会保险基金统筹。
十二、外商投资企业中方职工的退休（职）条件，按国家对固定工和劳动合同制工人的规定执行。退休（职）待遇，以其缴纳退休养老保险基金的年限和在全民、集体单位的工作时间累计，按该职工退休前三年本人所在企业工资的平均数为基数计发养老金。
十三、外商投资企业中方固定职工和劳动合同制工人在西安市内转移时，按西安市的现行规定办理。劳动合同制工人，需要跨省、市、地、县转移的，应按劳动人事部、公安部劳人劳〔1987〕20号文的规定，即：需要跨地区转移工作单位时，经县以上劳动行政部门同意后，可与
所在地工作单位解除劳动合同，与所需单位签订合同。跨省或跨地、市、县转移的合同制工人，办理转移退休养老基金手续时，由转出的社会保险机构扣除管理费后，与银行存款利息一并转出。
十四、市、区、县社会保险机构按照上述规定，积极做好外商投资企业中方职工退休养老保险基金的收缴管理工作，建立必要的规章制度和基金收缴填报规定等。
十五、本通知由市劳动局负责解释并组织实施。



1992年2月20日