天津市人民政府办公厅


转发市国土房管局拟定的天津市存量房屋交易资金监管办法的通知

津政办发 〔2011〕87 号



各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
　　市国土房管局拟定的《天津市存量房屋交易资金监管办法》
已经市人民政府同意，现转发给你们，自2011年9月24日起施行。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　 天津市人民政府办公厅　　
　　　　　　　　　　　　　　　 二〇一一年八月十五日
　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　天津市存量房屋交易资金监管办法
　　
　　第一条　为维护房地产交易秩序，规范存量房屋交易资金监
督管理，保证存量房屋交易资金安全，保护交易双方当事人合法
权益，根据《天津市房地产交易管理条例》，结合我市实际，制
定本办法。
　　第二条　本办法所称存量房屋，是指已被购买或者自建并取
得房屋权属证书的房屋。本办法所称存量房屋交易资金，是指存
量房屋所有权人与买受人签订的房产买卖协议中约定的房价款。
　　凡坐落在本市国有土地上的存量房屋进行交易的，其交易资
金收付的监督管理适用本办法。
　　第三条　市国土资源和房屋管理局是本市存量房屋交易资金
监管主管部门。市房地产交易资金监管中心是本市存量房屋交易
资金监管机构，负责全市存量房屋交易资金监管工作。
　　市和区县房地产权属登记机构（以下简称登记机构）按照职
能分工办理存量房屋交易资金监管相关业务。
　　第四条　本市存量房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、

无偿的原则。
　　第五条　存量房屋交易资金应当存入指定专用监管账户，由
市房地产交易资金监管中心实施监管。
　　第六条　本市实行存量房屋交易资金监管网络管理制度。
　　市房地产交易资金监管中心应当通过全市统一的存量房屋交
易资金监管网络系统（以下简称监管网络系统）与房屋产权产籍
管理系统及各商业银行网络系统联网，实施存量房屋交易资金网
上监管。
　　第七条　商业银行合作开展存量房屋交易资金监管业务，应
当与市房地产交易资金监管中心签订存量房屋交易资金监管合作
协议,并开立存量房屋交易资金监管专用账户（以下简称监管专
用账户）。
　　第八条　存量房屋交易资金监管包括全额资金监管和部分资
金监管两种方式。
　　买受人以银行贷款方式支付房价款的，应当采用全额资金监
管方式，首付款及银行贷款均应当存入同一银行的监管专用账户
进行监管。
　　买受人以一次性付款方式支付房价款的，除为出卖人偿还原
银行贷款注销他项权手续可以采用部分资金监管方式外，应当采
用全额资金监管方式。
　　第九条　存量房屋出卖人应当在合作开展存量房屋交易资金
监管业务的商业银行（以下简称监管合作银行）开立具备结算功
能的收款账户，用于收取房价款。
　　出卖人委托代理人收取房价款的，代理人应当提供经公证的
委托书。
　　第十条　交易双方签订房产买卖协议后，由买受人持协议将
应监管的全部房价款或者部分房价款，存入监管专用账户。
　　贷款银行核定的贷款额度降低时，买受人应当于申请办理房
屋他项权登记前，一次性补足首付款。
　　第十一条　监管合作银行收取买受人存入的房价款时，应当
对房产买卖协议与监管网络系统传输的相应电子信息进行核对，
核对无误后向买受人出具收款凭证，并将收款电子信息传至监管
网络系统。
　　买受人应当妥善保管收款凭证，并在申请办理房屋权属转移
登记时向登记机构出示。
　　第十二条　买受人需办理银行贷款的，应当委托贷款银行将
贷款资金划转至监管专用账户，并由银行向买受人出具收款凭证。
　　第十三条　登记机构受理房屋权属转移登记申请时，应当查
验买受人提交的收款凭证。
　　第十四条　市房地产交易资金监管中心应当将核对无误的监
管房价款全额到账信息于当日传至房屋产权产籍管理系统。
　　买受人以一次性付款方式支付房价款的，登记机构应当在核
准登记的同时将信息传至监管网络系统。买受人以银行贷款方式
支付房价款的，登记机构应当在收到监管房价款全额到账信息后
2个工作日内核准登记，同时将核准登记信息传至监管网络系统。
　　市房地产交易资金监管中心应当在收到核准登记信息后3个
工作日内，将监管房价款划转至出卖人预留的收款账户中。
　　第十五条　凡买受人无需贷款的存量房屋交易，出卖人为法
人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价
款。出卖人为法人、其他组织的应当提供身份证明，交易双方为
亲属关系的应当提供行政、司法或者公证机关出具的双方关系证
明，并由交易双方签署自愿不纳入交易资金监管确认书。
　　第十六条　买受人为出卖人偿还原银行贷款的，可以实行部
分资金监管，监管资金的额度为扣除偿还原银行贷款后的房价款。
　　采取部分资金监管方式的，交易双方应当提供他项权注销证
明和交易双方确认的偿还贷款证明。
　　第十七条　存量房屋交易资金监管工作人员应当对监管资金
收款人信息进行核实。出卖人与收款人信息不一致的，登记机构
应当向市房地产交易资金监管中心提交收款账户核实表。
　　第十八条　收款人用于收取存量房屋交易资金的收款账户，
经监管合作银行核实无效的，应当向登记机构申请对房产买卖协
议中收款账户约定条款进行变更（以下简称收款账户变更）。
　　登记机构应当在受理收款账户变更申请后1个工作日内，将
收款账户变更相关材料转至市房地产交易资金监管中心，市房地
产交易资金监管中心应当在5个工作日内进行收款账户变更，并
将监管房价款划转至变更后的收款账户中。
　　第十九条　申请收款账户变更时，应当提交下列材料：
　　（一）收款账户变更申请书；
　　（二）申请人身份证明；
　　（三）收款人重新开立的存折；
　　（四）房产买卖协议。
　　第二十条　存量房屋权属转移登记审批前，有下列情形之一
的，交易双方可以到登记机构申请解除资金监管：
　　（一）交易双方经协商终止交易，撤销转移登记申请的，由
交易双方共同提出解除申请；
　　（二）经人民法院、仲裁机构判决或者裁定终止交易的，可
由买受人单方提出解除申请。
　　登记机构应当在受理解除资金监管申请之日起1个工作日内，

将相关材料转至市房地产交易资金监管中心，市房地产交易资金

监管中心应当在5个工作日内将应付房价款退回买受人。
　　第二十一条　申请解除资金监管时，应当提交下列材料：
　　（一）解除资金监管申请书；
　　（二）收款人存折；
　　（三）申请人身份证明；
　　（四）房产买卖协议；
　　（五）收款凭证。
　　买受人单方提出解除申请的，还应当提交生效的法律文书和
协助执行通知书。
　　第二十二条　存量房屋交易资金在监管专用账户停留期间，
由市房地产交易资金监管中心按同期银行活期存款利率计算所得
资金，随同监管房价款支付给收款人。
　　第二十三条　监管合作银行应当将每个工作日已收和应付的
所有监管资金于当日分别划转至监管专用账户和收款账户内，并
将电子信息传至监管网络系统。
　　第二十四条　监管合作银行未按约定或者违反规定收付监管
资金，造成监管资金损失的，应当承担相应责任。
　　第二十五条　存量房屋交易资金监管工作人员在工作中玩忽
职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门
依法给予处分；造成损失的，由其所在单位或者上级主管部门依
法进行追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条　本办法自2011年9月24日起施行，至2016年9月
24日废止。

　　　　　　　　　　　　　 天津市国土资源和房屋管理局
　　　　　　　　　　　　　 二〇一一年五月三十一日




如何完善检察机关的审判监督职能
作者： 王 镭

刑事诉讼法第八条明确规定：“人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督”。这充分表明除侦查、诉讼职能以外，诉讼监督是检察机关一项不可或缺的重要职能。理论界甚至认为“他是一种强大或者独立的权力，体现的是一种超然性与权威性”。诉讼监督权能否得以有效行使也决定了检察职能的完善与否。而从目前情况看该项职能并未充分发挥。以审判监督为例，由于缺乏足够的法律保障及实践中的错误操作，检察机关的审判监督职能在实际运作中尚未达到最佳状态。因此，笔者仅就个人观点针对现行审判监督中亟待解决的问题及完善途径作一阐述。
一、当前审判监督存在的问题
作为公诉机关，人民检察院不仅担负着代表国家指控犯罪的职能，同时具有对整个诉讼过程实行法律监督的职权。刑事诉讼法第169条、181条亦对此作了有关规定，但上述有限的条款尚不足以有效的规范和保障检察机关审判监督职能的行使。
（一）、庭审前的程序性监督缺乏有效的法律保障。
随着审判体制的不断发展进步，审判机关的就审就宣率不断提高，其中部分法院的就审就宣率已经达到70%，当庭审理，当庭宣判，这就从时间上给我们的审判监督提出了新的课题，从而也使加强庭审前的监督职能成为迫在眉睫的需要。首先，“刑诉法”第169条规定，“人民检察院发现人民法院审理案件违反法律规定的诉讼程序，有权向人民法院提出纠正意见”。但是人民检察院刑事诉讼规则394条却明确规定：“对违反程序的庭审活动提出纠正意见，应当由人民检察院在庭审后提出”。庭审后提出纠正意见这种程序上的滞后性对于就审就宣的案件来讲就使检察机关对于庭审中影响实体审判的程序违法丧失了监督职能。其次，就审就宣率的提高与部分复杂案件的难以当庭决断形成矛盾，解决方法必然是法官庭审前即对案件进行了解、审定、复核证据。这样，先判后审、先定后审的情况必定时有存在，也就是说，庭审前的程序性活动将部分决定庭审后的实体判决。第三，不可否认庭审前的受理及送达行为违反程序法的也是审判监督的范围。以上情况有理由使我们相信，对于庭审前的程序监督是审判监督中不可或缺的组成部分。但是现行“刑诉法”对于庭审前审判监督的规定却是一个真空地带。尚未有任何法律规范、保障这一环节，这是目前亟待解决的课题。
（二）、庭审中公诉权与监督权集于公诉人一身制约了审判监督职能的有效行使。
“刑诉法”实施之初，检法两家曾就审判席与公诉席的高低有过一番争论。究其原因，如果作为公诉人，只是控辩的一方，而法官是庭审的指挥者，具有庭审指挥权与仲裁权，其位置理应最高；而作为庭审的监督者，检察机关的公诉席与审判席同等高度也无可厚非。根本原因在于公诉人控诉与监督的两种身份，不可避免的引起矛盾。实际操作中，公诉人的控诉职能必然会制约监督职能的行使。首先，控、监两项职能不是相容而是互相排斥，正如足球场上的裁判决不能由比赛的任何一方出任一样。作为公诉人，检察人员要代表国家指控犯罪，与辩方进行对抗，其目的就是要指控犯罪；而作为监督者，则要求检察人员站在一个公正的立场上对整个庭审程序的合法性予以评定。二者目的不一致必然导致职能行使过程中的互相牵制。其次，公诉人出庭的根本职责是要以事实和法律指控犯罪，这样不可避免的会出现监督职能服务于控诉职能的情况。在激烈的庭审中，控辩双方各执己见，都要竭力争得审判长对自己所持观点和理由的认同，使诉讼向有利于己方的态势发展。这样，检察人员可能会自觉不自觉的对有利于自己的程序性违法视而不见，以保障诉讼的成功。这无异于放弃了监督权的行使。第三，控检职能合一有悖法理，将本应超然于控辩双方的监督职能与证明被告人有罪的控诉职能集于一身，必然会破坏控辩所需要的公平基础。
（三）、对判决裁定的监督缺乏有效的强制力保障。
虽然“刑诉法”181条已规定了对于错误的判决、裁定人民检察院可以以抗诉予以监督，然而在缺乏有效的强制力作保障的前提下，该款规定却显得过于苍白无力。庭审后，人民检察院发现判决出现错误，只能通过抗诉这一途径，但是检察机关抗诉能够成功的案例只是十之一二（对于抗诉难成的原因，笔者已在抗诉成功率低的原因一文中详细阐明，这里不作赘述）。那么对改判以外的案件检察机关如何行使审判监督职能呢？我们曾试图以口头纠正意见或纠正违法通知书的形式予以监督，但是什么样的情节可以发纠正违法通知书，通知书发出后没有反馈或意见不被采纳又该怎么办？由于法律未作明确规定，检察机关一家之词也没有约束力和强制性。也就是说，对判决、裁定的有效监督亟待立法赋予检察机关实际的强制性监督保障，否则此项监督无异于隔靴搔痒、纸上谈兵。
（四）、对简易程序的审判监督职能尚属空白。
检察机关的审判监督职能针对的是所有诉讼案件，但实践中不乏例外。随着部分轻微刑事案件的增加，适用简易程序开庭的案件亦有所上升。对于这部分案件，检察人员不必出庭，审判人员可以独任审判，双方均能减轻负担，故此也乐而为之。然而如何对简易程序的庭审实施监督呢，无论从立法还是司法的尝试中均是空白。事实上，由于简易程序案件情节轻微，开庭和量刑中随意性较大，审判监督对于此类案件不是不需要而是更为重要。对于简易程序的监督不但有利于约束检法两家严肃、公正执法，也更能体现检察机关审判监督职能的完善保障。总之，审判监督职能没有得以有效行使，这从宪法及“刑诉法”将检察机关作为法律监督机关这一立法本意上来讲不能不说是一种遗憾。
二、有效完善检察机关的审判监督职能
法律赋予了检察机关审判监督职能，但是如何正确有效的行使这一职能，笔者认为还应从立法、司法及自身素质等方面不断完善以使该项职能得以最佳程度的发挥。
（一）、完善立法保障，强化监督力度。
针对笔者前文所提到的审判监督中亟待解决的几个问题，有关部门应尽快完善立法机制，在程序法上为审判监督职能的有效行使提供必要的法律保障和制约机制以强化审判监督的力度。
第一，对于庭审中审判人员违反程序法的行为，检察人员对其予以认定以及提出休庭纠正违法的决定权应以司法细则的形式加以固定。也就是说，对于庭审中审判人员的对定罪量刑有重大影响的程序违法行为，检察人员应当庭予以认定，并提出休庭，以便在判决作出前提出纠正违法建议。当然，在实际操作中对于具体的违法情况，检察人员在认定上应极为慎重，注重内容的正确性及监督方式的尺度。另外，对于纠正违法意见书的种类、等级都应予以明文规定，如程序违法与事实认定不清、普通程序违法与严重程序违法的区分应加以解释。人民法院在收到纠正违法意见书后7日以内应将纠正情况函告发文的人民检察院；如果纠正违法意见不被同级法院接受的，是否可以层报上级人民检察院发出二级纠正违法意见书建议上级法院督促下级法院纠正违法行为。上级人民检察院对于下级院的纠正违法意见是否正确认定后应予以支持或撤消。这种审判监督制约机制的明文确定，将使审判监督有章可循，有利于进一步加大监督力度。
第二、在对审判监督细化规则提供法律保障的前提下，应将公诉人的公诉权与检察机关的审判监督权分离，使其各行其职，更为有效合理的发挥职能作用。可以在起诉部门内部分设诉讼监督组，组织专门人员行使诉讼中的审判监督权；在庭审中设置审判监督席，由监督人员出席法庭，专职掌握庭审的程序合法性，对控、辩、审三方的诉讼行为予以监督。这样的益处一是使公诉人没有其他负担，全身心的投入到激烈的庭审中去，据理力争，使其代表国家指控犯罪的职能得以完美体现；二是使庭审监督不为任何一方所左右，体现了审判监督的公开与公正性。
第三、对于简易程序的庭审监督，法律应予以明确。要解决简易程序的审判监督问题，首先要对“刑诉法”第175条规定的检察机关可以不派员出庭的条件作出明确解释，限制不出庭的案件，要求检察人员尽量出庭。无论是英美法系的美国，还是大陆法系的德国、意大利，对于简易程序，检察官都必须出庭支持公诉，对此我们应加以仿效。出席简易程序的庭审，不仅可以有效的行使审判监督职能，还可以有力的支持诉讼，实行控审分离，更可以不断提高公诉人的实践公诉能力。其次，对于简易程序的判决，应认真审查，结合庭审情况详细斟酌，对于量刑不准的要及时提出纠正违法或者抗诉的意见。
（二）提高自身素质，拓宽监督视野。
有效的行使审判监督职能，和高度的法学理论基础与丰富的司法实践经验是分不开的。不断的提高检察人员的自身素质，增强审判监督能力是有效行使该项职能内在保障。
首先，应熟练的掌握程序法的有关条款，包括检法两家关于刑诉法的实施细则及司法解释，并在实践中加以运用。在庭审中提出异议应有理有据，才能以理服人。
其次，不断的加强出庭公诉能力，包括庭审中的讯问、举证方法及应变能力。庭审中的情况瞬息万变，丰富的庭审经验是有效监督的前提基础。
第三，公诉人应培养自己在整个审查起诉过程中严格依造程序法办案的习惯。正人先需正己，如果自己尚有违反程序法的行为，那么又何谈监督别人呢。
（三）、加大抗诉力度，完善监督成效
在立法保障尚未完善的当前情况下，对错误判决的成功抗诉仍然审判监督的根本途径。所以检察机关应争取主动，加大抗诉力度，提高抗诉的成功率。使其审判监督职能得以充分发挥。
宪法赋予了检察机关法律监督的权利，是我国社会主义法制化的具体体现。检察机关的审判监督职能得以有效发挥象征着刑事审判的公平化与公正化，象征着社会主义国家的法制化，我们有理由相信，这一天并不遥远。

王镭 沈阳铁路运输检察院
Email: wangleirein@163.com