关于农村宅基地的若干思考

石长城


摘要：在现阶段，农村宅基地问题显得日益突出，现在三农问题提得很响，我们好从根本上解决农民为争宅基地而产生的矛盾,就需要我们改变体制，完善立法加以解决。同时我们要合理配置土地资源，促进合理利用土地，集约用地，同时改善农村居民生存生活环境，加快实行农村现代化。要在坚持“一户一宅，不超标准”的前提下，改进宅基地分配方式，要允许开展宅基地整理的村庄实行宅基地有偿使用。要实行《宅基地权益证书》制度。
关键词：宅基地 整理 规划 土地使用权 继承
一 . 农村宅基地的历史演变
从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段：
第一阶段，土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。
第二阶段，社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段，高级农业合作社的出现。伴髓高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转作出了明确的禁止性规定。
第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发（1997）1l号文对农村集体土地用于非农业建设的情形作出了明确的限制性规定，同时，1998年《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
二 .农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
三 农村宅基地的热门话题
1.宅基地能否继承。答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3.城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。　　
　　四．我国现行农村宅基地制度的弊端
通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。
1.宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。
2. 农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的。
3.一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心村”现象明显。
4、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。
5在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关也无可奈何。
6.旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。
五．.如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端。
1.加强立法，出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重参股理好以下三个关系：
其一，正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。
其二，正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。
其三，正确处理国家干预和市场机制的关系。
2.立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。
3.完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有土地办，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。
4.在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特出情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给北村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许一定年龄的男青年拥有一块宅基地，男子的结婚年龄是22周岁，最起码应该是20周岁，一边提前盖房，这也符合中国的传统美德和现实需要。

5.对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围，再由各地按照实际情况确定标准，报省人大备案。各地都应该按照规定执行，对于超越宅基地规定的，每年收取一定的费用，但是要考虑到即将结婚的男青年和新婚夫妇，应给以特定的宽恕范围，如男青年不应超过4倍（自己已经拥有一处住宅），无儿女的夫妇不应超过两倍。收取的费用，交给改县级市的主管机关保存，作为该村的基建基金，专款专用，不得随便提取。
6.关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地，我很赞同。但也应该考虑到一些实际，本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护，不应一概而论。特别是失业人员跟放应该给以妥善安置。
7.对于申请取得宅基的用户以后要收取一定的费用，要有偿使用。这也是民法草案讨论的一个焦点问题。尽量使其购买农村的闲置宅基地，荒地等。并且要根据需要宅基地的多少，适当调高拥有多处宅基地的用户的使用费用（超过的收取），使供求关系达到一个适度的平衡。
六. 对农村宅基地进行整理规划
农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。
必要性：首先，规划是宅基地整理的龙头，只有以规划来统领宅基地整理工作的全局，才能少走弯路，防止“拆了建，建了拆，拆了又建”的重复建设和浪费。纵观村庄建设现状，之所以杂乱无序，其原因就在于规划，或规划时间滞后，或规划层次不高，或规划朝令夕改，或规划与建设两张皮。
再次，宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图，编制好宅基地整理规划有利于统一村民思想，做好思想动员和引导工作。.
福建省政府


福建省人民政府关于贯彻国务院《关于扩大科学技术研究机构自主权的暂行规定》的具体实施办法
福建省政府


办法
根据中共中央《关于科学技术体制改革的决定》和国务院《关于扩大科学技术研究机构自主权的暂行规定》，为了进一步增强我省科学技术研究机构（以下称研究所）的活力和动力，成为自主的科研开发实体，现就扩大研究所自主权，制订具体实施办法如下：
一、方向和任务
研究所在保证完成国家任务的前提下，根据社会、经济和科技发展的需要，结合各自的特点和条件，有权承接社会上的各种科学技术任务，有权建立科研与生产相结合的各种形式的联合，经主管部门审批，也可发展成科研型企业或并入企业。研究所要逐步向两头靠，一般地说，搞基础
理论研究的要向高校方面靠；搞应用研究、开发研究的要向生产（医疗）单位靠，实现科研、教育、生产相结合。
二、领导体制
研究所实行所长负责制。所长主持研究所的业务和行政工作，副所长协助所长工作。所长由上级主管部门征求同级科委意见后任免，副所长由所长提名，按规定程序报上级部门批准任免。对不称职的正、副所长，上级有权随时免职。所长、副所长均实行任期制，可以连任。所长有权在
国家规定的范围内任免中层行政干部。专业技术职务的聘任和任命，按国家有关规定执行。
研究所要明确党政分工，所长应积极配合党组织做好思想政治工作，保证党和国家各项方针政策的贯彻执行。
研究所应当建立、健全学术委员会等各种民主管理的组织和制度。学术委员会由全体科技人员民主选举产生，充分发挥它在学术、业务工作方面的参谋、咨询、监督作用和维护职工合法权益方面的作用。所长不兼任学术委员会主任。
三、人事管理
凡由国家拨给事业费的研究所，在国家核定的编制范围内，根据工作任务在所内实行定编、定员制度。实现事业费完全自给的研究所，在遵循国家人事管理制度的前提下，可以根据工作需要自主聘用或辞退各类人员。
研究所有权对分配来的人员进行考察和试用，对不适合在本单位工作的人员，有权拒绝接受，或在试用期满前退回原分配单位另行安排；有权对待聘人员另行安排工作或协助调离；在核定的编制内，有权聘请本所所需的人员。
扩大课题组长的自主权，课题组成员由组长根据任务需要选配，课题组可实行课题经费单独核算，或经费包干。
四、计划和经费
研究所应以科研工作为中心，在保证完成上级规定的工作任务和计划合同的前提下，有权签订其它各类合同，由不同渠道取得科研经费，除有明确规定外，在保证用于科研和完成合同要求的前提下，有权自主安排使用。研究所在事业费以外的纯收入，不上交财政和主管部门，用于冲抵
\事业费拨款和建立本所科技发展基金、集体福利基金、奖励基金，其中科技发展基金应占大部分。“三金”的比例，根据不同的研究类型和五年内事业费自立程度。具体确定如下：
从事技术开发工作和近期可望取得实用价值的应用研究工作，实行技术合同制的研究所，已实现事业费自立的单位，三项基金的比例为：55∶20∶25，根据（85）财文字559号文件，可从发展基金中划出百分之五建立后备基金；事业费超过半自立的单位，其比例为：60∶
20∶20；事业费未达到半自立的单位，其比例为：65∶20∶15。
实行事业费包干制的研究所，在完成上级规定的任务外还能取得合理收入的，其纯收入不超过本单位当年包干事业费百分之十的，全部留给单位；超过部分，一半用以冲抵下一年度的事业费拨款，一半留给单位。单位留用部分，用以建立“三金”，其比例为：70∶20∶10。 这? 研究所如能逐步做到事业费自立或半自立，亦可按实行技术合同制的研究所的相应比例，建立“三金”。
从事多种类型研究工作的研究所，对内部各类科研人员的奖金分配，应当统筹兼顾，以利于各类研究工作开展。
对于一九八六年至八八年实现事业费自立的研究所，如因原来基础差，经济力量弱，有权申请留用头三年削减下来的事业费，经同级科委审批后，留作自选课题、购置中小型仪器设备和建立中试车间费用，专款专用，不得挪作它用。
经上级主管部门审核证明，研究所的三项基金提取符合规定比例的，银行应给予提款。
五、工资
由国家拨给事业费的研究所，按事业单位实行结构工资。对有突出贡献的科技工作者，可按事业单位的奖励制度规定予以晋级。
编制内退休、离休人员的经费，仍从原事业费中拨给，他们的医疗费用也按原渠道拨给。
六、税收
研究所的征税问题，应按财政部《关于对科学技术研究机构收入征税的暂行规定》和《国务院关于事业单位奖金税的暂行规定》等有关文件执行。技术转让单位从留用的技术转让净收入中，可提取百分之五到十的奖励费，不计入本单位的奖金总额，不征收奖金税。
七、成果转让
研究所自行开发的研究成果，有权自行转让。上级部门委托开发的科研成果，经委托单位或部门同意，研究所可以转让。对横向合同，按合同规定办理，但超过合同规定半年仍未推广的成果，研究所有权自行转让，具体办法按《国务院关于技术转让的暂行规定》执行。
八、资产处理
实现事业费完全自立的研究所，应当比照企业建立固定资产折旧制度，有权处理除国家投资的大型、精密仪器设备以外的多余设备物资，所得收入，用于添置科研所需设备。正在向事业费自给过渡的研究所，应视事业费自给程度逐步试行。
研究所的大型、精密仪器设备应对外开放或开展租赁业务，所得收入可提取百分之十用于集体福利和奖励，计入“三金”内的集体福利基金和奖励基金，其余用于本单位固定资产更新。
对研究所内科研基地建设项目和大型、精密仪器设备，仍由国家择优支持。
九、科技外事活动和外汇
对科技体制改革搞得较好，并有一定对外条件的研究所，如工作需要，经省人民政府批准，可以直接对外进行科学技术合作和交流，所需外汇由上级部门核拨或补助。

研究所按照国家规定留成的创汇收入和自筹外汇，可以在银行开立账户，并有权按国家规定自行安排使用。
十、本《实施办法》适用于事业性质的独立自然科学研究机构，其它类型的研究所可参照执行。
十一、本《实施办法》在试行过程中，省科委和各地各有关部门应注意总结经验，不断完善，使科研机构改革顺利进行。



1986年7月15日