辽宁省抚顺市人民政府


印发《抚顺市村民委员会工作规定》的通知
抚顺市人民政府


通知
各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《抚顺市村民委员会工作规定》业经市政府第73次常务会议通过，现印发给你们，望贯彻执行。

抚顺市村民委员会工作规定


第一条 为了进一步贯彻实施《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》（以下简称《村民委员会组织法》），加强农村民主政治建设，充分发挥村民委员会的作用，适应农村改革和经济发展的需要，根据《村民委员会组织法》和国家有关规定，结合我市具体情况，制定本规定。


第二条 村民委员会（以下简称村委会）是在中国共产党的领导下，在宪法和法律范围内，村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
第三条 村委会应在村民会议或村民代表会议的保障监督和乡、民族乡、镇人民政府的指导、支持、帮助下进行工作，并协助乡、民族乡、镇人民政府完成各项工作任务。
第四条 村委会的任务：
（一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，并教育村民遵守和执行；
（二）组织村民发展农业生产，因地制宜地开展多种经营，发展村办企业，巩固和壮大集体经济，支持和组织村民发展各种形式的合作经济，并承担本村生产的服务和协调工作；
（三）依法管理本村属于村民集体所有的土地、林木、农电水利设施和其他财产，教育村民合理利用自然资源；
（四）办理本村的教育、文化、卫生、科技、人口、社会福利等公共事务和公益事业；
（五）协助人民政府加强社会治安综合治理，保持良好的社会秩序、生产秩序和生活秩序；
（六）调解民间纠纷，增进村民团结、民族团结、家庭和睦；
（七）教育和组织村民履行依法应尽的义务，实行计划生育、依法服兵役、交纳税款、完成国家定购任务、向乡村集体上交提留和统筹费、承担义务工等；
（八）教育村民爱护公共财产，保护工厂、矿场、油田和交通、电力、通讯等设施；
（九）教育村民尊老爱幼，尊重妇女，拥军优属，勤俭节约，移风易俗，破除封建迷信，制止赌博活动等，加强社会主义精神文明建设；
（十）村委会应当尊重集体经济组织依照法律独立进行经济活动的自主权，维护集体经济组织和村民的合法权益；
（十一）支持共青团、妇女、民兵等组织开展活动；
（十二）向人民政府反映村民的意见、要求和建议等；
（十三）法律、法规赋予的其他职责。
第五条 村委会的区域范围应根据地理条件、村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治的原则设立。
村委会一般设在自然村；几个自然村可以联合设立村委会；大的自然村可以设立几个村委会。
村委会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议或村民代表会议讨论同意后，报县级人民政府批准。
第六条 村委会主任、副主任、委员依照《村民委员会组织法》由村民直接选举产生。村委会每届任期三年，其成员可以连选连任。
村委会由主任、副主任和委员共三至七人组成。村委会成员中，妇女应当有适当的名额，多民族居住的村应当有人数较少的民族的成员。
村委会成员不脱离生产，根据情况，可以给予适当补贴。补贴标准和办法，在乡、民族乡、镇人民政府指导下，由村委会提出方案，提交村民会议或村民代表会议讨论确定。
第七条 村委会根据需要可设人民调解、治安保卫、社会福利（民政工作）、计生文卫、生产管理等二级工作委员会。村委会成员可以兼任下属二级工作委员会的成员。人口少的村的村委会可以不设下属的二级工作委员会，由村委会成员分工负责各委员会的工作。
第八条 村委会可以分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选。
第九条 村委会向村民会议或村民代表会议负责，并定期报告工作，接受村民会议或村民代表会议的监督。
村民会议或村民代表会议由村委会召集和主持。有五分之一以上的村民或村民代表有提议，应当召集村民会议或村民代表会议。涉及全村村民利益的问题，村委会必须提请村民会议或村民代表会议讨论决定。
村民会议或村民代表会议有权撤换和补选村委会的成员。
第十条 村委会要坚持办公会议制度。村委会每月要召开一次办公会，半年一次汇报会，年终一次总结会，也可以根据特殊情况随时召开。
村民代表会议每季度由村委会主持召开一次，听取村委会的工作报告，讨论决定涉及村民利益的重大问题。
村委会的各工作委员会会议、村民小组会议每月召开一次，讨论各自工作。
第十一条 村委会要建立学习制度。每月至少组织学习一次有关党的路线、方针、政策方面的文件，不断提高干部的思想政治水平。村委会成员要坚持四项基本原则，遵守宪法、法律、法规和国家的政策，密切联系群众，热心为村民服务，作风正派，办事公道，自觉接受群众监督。
第十二条 村委会应建立和健全各项规章制度。制定出本村三年任期目标和年度发展计划及村规民约或村民自治章程。
村规民约或村民自治章程由村民会议或村民代表会议讨论制定，报乡、民族乡、镇人民政府备案，由村委会监督、执行。
第十三条 村委会要实行村务公开制度。村委会办理本村的公共事务和公务事业所需的费用，经村民会议或村民代表会议决定，并可以向本村经济组织或者村民筹集。村委会的收支帐目、工程招投标、救济款物发放、义务工分配、招工就业指标、计划生育、户口管理、房基地分配、干
部工资奖金收入和村重大发展规划等都应当按期公布，接受村民和本村经济组织的监督。
第十四条 村委会决定事项的时候，要采取少数服从多数的民主集中制原则。村委会进行工作要实行集体领导和分工负责制，坚持走群众路线，充分发扬民主，认真听取不同意见，不得强迫命令，不得打击报复。
第十五条 村委会应当对依照法律被剥夺政治权利编入村民小组的人，进行监督、教育和帮助。
第十六条 村委会具有自治权。驻在农村的机关、团体、部队、全民所有制企业、事业单位的人员，不参加村委会组织；不属于村办的集体所有制企业、事业单位的人员，可以不参加村委会组织，但都应当遵守村规民约或村民自治章程。所在地的村委会讨论同这些单位有关的问题，需
要他们出席会议的时候，他们应当派代表出席。
第十七条 村委会区域范围内的机关、团体、部队、学校、企业、事业单位，都应积极支持村委会开展工作。
第十八条 各县（区）人民政府可依据本规定制定村委会工作细则。
第十九条 本规定由市民政局负责解释。
第二十条 本规定自发布之日起施行。



1997年10月7日
山西省吕梁市人民政府办公厅


吕政办发［2005］170号

吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。


二OO五年八月二十八日




吕梁市物业管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境，根据国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其它有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业使用人对物业的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四条新建住宅小区必须按照本规定统一实行物业管理。鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展，提高服务质量，改善人居环境。

第六条吕梁市建设局是本市物业管理的行政主管部门。吕梁市房地产管理局、各县市区人民政府房地产管理局（中心）负责本行政区域内的物业管理工作。

各有关行政管理部门按照各自的职责，协同市、县房地产管理部门做好物业管理工作。

第二章业主和业主大会

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域的划分应当遵循下列原则：

（一）方便居民的生活和工作；

（二）有利于对物业实施统一管理；

（三）有利于社区建设与管理。

第九条有下列情形之一的，市、县房地产管理部门可以将其确定为一个物业管理区域：

（一）属于独立封闭式小区的；

（二）处于同一街区或者位置相邻的；

（三）配套设施设备可以共享的；

（四）其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，市、县房地产管理部门应当在物业管理区域内公告。

第十条市、县房地产管理部门要建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向市、县房地产管理部门备案。

第十一条在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业管理企业均可以向市、县房地产管理部门提出召开首次业主大会会议的报告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足50％，但自第一个业主入住之日起满2年的。

市、县房地产管理部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十二条筹备组负责下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则和业主公约草案；

（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员产生草案；

（五）其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十三条筹备组应当自成立之日起30日内，在市、县房地产管理部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条业主在首次业主大会会议上的投票权数由套（处）票和面积票组成，具体按照以下标准确定：

（一）住宅物业一套计1票，其建筑面积达到200平方米计2票，达到300平方米计3票，以此类推；

（二）非住宅物业一处计1票，其建筑面积超过100平方米，每增加50平方米增加1票。

业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

第十五条业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

第十六条一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市、县（市）房地产管理部门备案：

（一）业主大会成立的情况；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的基本情况。市、县房地产管理部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

第十九条业主委员会认为有必要，或者有20％以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（五）拒不履行业主义务的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

第二十四条物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：

（一）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；

（三）选择专业性服务企业承担专项服务业务；

（四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；

（五）法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十五条物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）履行物业服务合同；

（二）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

（三）执行物业管理行业规范、服务标准；

（四）妥善保管物业有关资料；

（五）接受有关行政管理部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十六条物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。

第四章物业管理服务

第二十七条住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的，分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件；不具备实施物业管理基本条件的，不得交付使用。

物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的5‰。

第二十八条新建住宅小区商品房预售前，住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业；未确立的，市、县房地产管理部门不得颁发商品房预售许可证书。

第二十九条住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其他公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。

住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋，其物业管理服务费用由住宅出售单位承担，并享有和承担相应的权利、义务。

第三十条住宅小区经房地产部门组织综合验收合格后，住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书，与业主委员会共同向房地产管理部门提出住宅小区移交书面申请；经房地产管理部门审查合格批准后方可办理移交。

住宅出售单位应当在房地产管理部门批准移交住宅小区之日起5日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。

第三十一条住宅出售单位在提出移交申请时，应提交下列资料：

(一)住宅小区物业管理移交明细表；

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图；

(三)单体建筑、结构、设备竣工图；

(四)共用配套设施、地下管网工程竣工图；

(五)各种设施、设备的使用说明书、电路示意图；

(六)物业管理服务用房资料；

(七)维修基金资料；

(八)包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料；

(九)房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本；

(十)其他必要资料。

第三十二条住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时，将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前，在业主办理房屋权属证书时，住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产管理部门代管。

移交新建住宅小区物业时，未售出的住宅，维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付，并在以后售房时按照规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时，由房地产管理部门或业主委员会按实结算，多退少补。

前期物业管理期间，未经房地产管理部门批准，任何单位不得使用维修基金。

第三十三条业主委员会成立之前，由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。

实行前期物业管理，物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报房地产管理部门备案。

第三十四条从事物业管理的企业应当持有房地产管理部门核发的物业管理资质等级证书，方可从事相应的物业管理服务。

物业管理企业实行资质年审制度；物业管理人员实行持证上岗制度。

第三十五条业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业。

新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向市、县房地产管理部门提交招标投标情况的书面报告。

第三十六条物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第三十七条前期物业管理按照《山西省物业管理条例》有关规定执行。

第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第三十九条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，按照规定，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。

第四十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

第四十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务收费实行政府指导价的，物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

第四十三条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务费用实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。

第四十四条市、县房地产管理部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。

房地产管理部门接到投诉后，认为该投诉事项不属于其职责范围的，应当及时告知投诉人向有关部门投诉。

第五章物业的使用和维护

第四十五条业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当制止，并及时向有关管理部门报告。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌；

（二）违法修建建筑物、构筑物；

（三）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备；

（四）擅自设置营业摊点；

（五）占用、损坏绿地、树木和绿化设施；

（六）擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划；

（七）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；

（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；

（九）利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十七条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。

第四十八条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第四十九条物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

第五十条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。

专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。

第五十二条专项维修资金由市、县房地产管理部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的，专项维修资金由市、县房地产管理部门代管；业主委员会成立的，市、县房地产管理部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

第五十三条专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。

专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。

第五十四条专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金按照下列规定使用：

（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

第五十五条业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六章法律责任

第五十六条业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，限期缴交。逾期仍不缴交的，物业管理企业可以按日加收欠交金额3‰的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金；逾期6个月仍不缴交的，物业管理企业可依法申请人民法院强制追缴欠费和滞纳金。

第五十七条违反本办法规定，法律、法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。

第五十八条违反本办法规定，未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的，依据《山西省物业管理条例》第五十八条予以处罚。

第五十九条违反本办法规定，物业管理企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的，依据《山西省物业管理条例》第五十九条予以处罚。

第六十条违反本办法规定，擅自改变房屋使用性质的，由市、县房地产管理部门责令改正，并依法予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条违反本办法规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由市、县（市）房地产管理部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本办法规定，市、县房地产管理部门挪用专项维修资金的，物业管理企业挪用专项维修资金的，业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的，依据《山西省物业管理条例》第六十二条予以处罚。

第六十三条违反本办法规定，市、县房地产管理部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第六十四条本办法自发布之日起施行。主题词：房地产物业管理办法通知抄送：市委各部委，市人大办公厅，市政协办公厅，市中级人民法院，市检察院，各人民团体，各新闻单位。吕梁市人民政府办公厅2005年9月21日印发吕政办发［2005］172号吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市城市房屋权属登记管理办法的通知各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：

现将《吕梁市城市房屋权属登记管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。二OO五年八月二十八日吕梁市城市房屋权属登记管理办法

第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山西省城市房屋权属登记管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于全市城镇规划区和由国家、省、市确定的开发区范围内房屋的权属登记。

第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权或者房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属证书使用市房地产管理局统一印制的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》，其余共有人收执《房屋共有权证》，两证具有同等的法律效力。《房屋他项权证》由他项权利人收执，他项权利人依法凭证行使他项权利、受国家法律保护。

第五条房屋权属登记坚持房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第六条市房地产管理局负责本市城镇规划区和全市辖区内由国家、省、市确定的开发区范围内房屋权属的登记、发证工作。

各县市区人民政府房地产管理部门负责本辖区房屋权属的登记、发证工作。

市、县两级房地产管理部门为登记、发证机关。

第七条房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

第八条房屋权属登记按下列程序办理：

（一）受理登记申请；

（二）权属审核；

（三）公告；

（四）核准登记；

（五）颁发房屋权属证书。

本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第九条市、县两级人民政府可以根据需要在一定期限内对本行政区域内国有土地上的房屋进行总登记。

第十条新建的房屋，申请人应当自房屋竣工之日起90日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。由集体土地转为国有土地上的房屋，权利人（申请人）应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

第十一条申请房屋权属初始登记，应当提交下列材料：

（一）土地使用权证或者土地来源证明；

（二）建设工程规划许可证；

（三）房屋竣工验收证明；

（四）房屋测绘机构出具的房屋测绘成果报告。

第十二条房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。

第十三条申请房屋权属转移登记，应当提交《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）买卖、交换的，提交买卖、交换双方签订的书面协议、合同；

（二）赠与、继承、分割的，提交有关证明材料；

（三）法院判决、裁定、调解的，应当提交相应的《判决书》、《裁定书》、《调解书》以及《协助执行通知书》；

（四）划拨的，提交有关部门划拨文件及移交清单；

（五）合并的，提交协议书和有关部门的批准文件；

（六）单位公房出售的，提交房改审批手续。

第十四条有下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记：

（一）权利人名称变更的；

（二）房屋座落的街道、门牌号改变的；

（三）因翻建、改建、扩建而结构改变、面积增减等房屋状况发生变化的。

第十五条申请房屋权属变更登记，应当提交《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）权利人名称变更，属于法人、其他组织的提交相关部门的证明文件；属于自然人的提交当地公安机关出具的证明；

（二）权利人的房屋座落的街道、门牌号改变的，提交相关部门的证明文件或者权利人的书面说明；

（三）房屋翻建、改建、扩建的，提交建设规划部门的建设工程规划许可证。

第十六条设定抵押权、典权等其他项权利，当事人应当在合同签订后及时申请房屋他项权利登记。房屋抵押合同自他项权利登记之日起生效。

第十七条办理房屋抵押登记，应当提交下列材料：

（一）《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意抵押的证明；

（二）主合同和抵押合同；

（三）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与材料；

（四）可以证明抵押房屋价值的材料。

第十八条办理房屋典权登记，应当提交下列材料：

（一）《房屋所有权证》，共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意出典的材料；

（二）房屋出典合同。

第十九条因房屋灭失、他项权利终止，当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记。

第二十条办理房屋权属注销登记，应当提交《房屋所有权证》，并根据不同情况提交相应的材料：

（一）房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的，提交批准拆除的证件或者灭失的证明；

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