广东省潮州市人民政府


潮府〔2004〕41号
印发《潮州市欠薪预警监控暂行办法》的通知



各县、区人民政府，枫溪区管委会，市府直属各单位，市开发区管委会：

现将《潮州市欠薪预警监控暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年十月九日

潮州市欠薪预警监控暂行办法



第一条 为维护劳动者的合法权益,促进经济发展和社会稳定,根据《中华人民共和国劳动法》和《工资支付暂行规定》等法律、规章的规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 欠薪预警监控（下称欠薪监控）是劳动保障行政部门依法行使对用人单位遵守劳动工资规定等情况实行全程监督职权，对欠薪违法行为实施监察执法的一项重要制度。

欠薪监控采用专项监察与日常监察相结合的原则进行。

第三条 有下列情形之一的用人单位，属于重点监控对象：

（一）外省民工或农民工占本单位全体员工的50%以上的；

（二）劳动密集型的；

（三）新建或改制过程中劳动保障管理混乱的；

（四）过去一年中曾严重欠薪或存在重大欠薪隐患的；

（五）近期曾因劳动保障纠纷，出现不安定现象的。

第四条 劳动监察机构每年第一季度对用人单位进行排查预测，确定重点监控对象，并在当地劳动力市场上公示。重点监控周期从当年度4月份至次年度3月份。

第五条 实施欠薪监控监察的主要内容：

（一）人员招聘、劳动用工及就业登记手续办理情况；

（二）劳动合同签订、鉴证、履行及管理情况；

（三）技术工种从业人员持证上岗情况；

（四）社会保险费缴交情况；

（五）内部劳动管理规章制度是否合法情况；

（六）劳动工资构成、标准、支付形式及发放时间情况；

（七）工作时间及休息、休假情况；

（八）收取就业保证金、抵押金（物）情况；

（九）劳动保障法律、法规规定的其他情况。

第六条 市及各县、区劳动保障部门按照分级管理和《广东省流动人员劳动就业管理条例》规定的就业管理权限实施欠薪监控。

第七条 用人单位要依法规范用工行为，完善劳动保障管理。用人单位制定的各项规章制度应依法送劳动监察机构审查备案。

第八条 用人单位应按时到劳动保障行政部门指定地点办理劳动用工、就业登记，以及劳动合同鉴证手续。

第九条 技术工种实行就业准入制度，从业人员必须持有相应的职业资格证上岗。

第十条 用人单位应为与之形成劳动合同关系的劳动者办理各项社会保险手续，按规定足额缴纳社会保险费。

第十一条　用人单位可采取通过银行发放、直接发放的形式支付工人工资。具体支付时间应当在劳动合同中约定。

（一）通过银行发放的，应当按约定时间将工资划入员工本人帐户，提供工资清单并办理签收手续。

（二）直接发放的，应当按约定时间将工资支付给员工本人，并办理签收手续。

（三）实行年薪制或同期考核结算兑现工资的，每月至少按当地最低工资标准支付或予付一次工资。

第十二条 法定节假日不得拖欠工人工资，下一个工资发放日如遇法定节假日，应将发放日提到节前，足额支付工资。

第十三条　用人单位不能按时足额发放或全额拖欠当月工资的，应于当月工资支付日起的10天内，向本单位工会、职工大会或职工代表报告，在报告后５天内与员工平等协商付还工资的时间、进度计划，签订欠薪支付书面协议，并给员工本人开具有效的工资欠据。

第十四条　重点监控对象每月10日前应如实填写《劳动保障制度监控表》、《工资发放情况月报表》，连同下列情况一并报所属劳动保障部门：

（一）上月用工人数及月工资总额；

（二）工资支付方式及发放时间；

（三）员工个人最低工资标准；

当月出现欠薪的，还应报告以下情况：

（一）拖欠工资数额及不能按时足额发放工资原因；

（二）工资争议事件及其他不稳定因素；

（三）拖欠工资的清欠时间、清欠计划及清欠协议。

第十五条　重点监控对象有下列情况之一的，劳动监察机构可对该企业生产经营、财务状况的真实性及付还欠薪计划的可行性进行调查核实并提出处理意见，可以提出警告或责令限期整改，用人单位应立即纠正。

（一）不能按期足额发放工资的；

（二）拖欠工资一个月以上的；

（三）恶意克扣工资、奖金的；

（四）对劳动者延长工时，但不按规定计发加班工资的；

（五）违反劳动保障法律、法规的其他行为。

第十六条　重点监控对象有下列情况之一的，由劳动监察机构依法处理。

（一）不按规定接受劳动年审及办理劳动保障手续的；

（二）违反本办法第十一条、第十二条、第十三条、第十五条规定，经警告或责令限期整改，仍逾期拒不改正的；

（三）不按本办法第十四条要求报告情况或隐瞒真相、出具伪证、隐匿或毁灭证据及拒绝提供必要资料，阻挠、抗拒监督检查的；

（四）因欠薪引起突发事件，造成不良社会影响的；

（五）其他违反劳动保障法律、法规的行为，情节严重的。

第十七条 根据投诉或者举报，劳动保障部门在必要时，可会同建设、工商、工会、妇联等部门联合开展执法检查。检查中，若发现连续拖欠2个月以上（含2个月）工资，或者拖欠工资情节严重的单位，由各有关部门按各自职能依法处理。

第十八条　实施监控检查的执法人员应认真负责，加强服务和指导，依法办事；不得滥用职权、徇私舞弊、侵害用人单位和劳动者的合法权益。

第十九条　本办法自颁发之日起施行。由潮州市劳动和社会保障局负责解释。


这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

联系地址：上海市愚园路168号世界环球大厦18楼
联系电话：021-62496040
邮政编码：200040