展望2010：调控政策频出 明年楼市有望“降温”

陈召利


　　为了尽可能减少全球金融危机的影响，2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕，随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。因此，2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响，反而逆势而上，如火如荼，甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
　　为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展，2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号，中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。

一、中央经济工作会议定房地产调控基调

　　在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后，中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地业的主要有两处，其中之一是，要扩大内需特别是增加居民消费需求，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键，表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。

二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变

　　2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
　　2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
　　与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更不同于以往“稳定”措辞。可以预见，明年土地、金融、税收等政策将收紧，房价下跌趋势加大。

三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策

　　1．收紧土地出让政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”，为的是对开发商资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。
　　2．营业税“2改5”政策：2009年12月22日，财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则，规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。两部委公布的营业税细则，首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房，投资需求也将转移，而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

营业税“2改5”前后税费对比

征收标准 普通住房 非普通住房

2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年（含） 免征 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55%
满二年（含）但不足五年 免征 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 （现售价-原购房价）*5.55% （现售价-原购房价）*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前，江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。

四、2010年江苏省房地产市场新政

　　目前，江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题，特别是部分城市房价上涨较快等问题，已经引起社会各界的高度关注，群众反应强烈。为此，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》（苏建房[2009]395号），该意见提出：（1）增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定。（2）继续支持居民自和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费，去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1％的契税适用税率。同时，该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善促进住房消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。（3）规范房地产市场管理，维护市场秩序。（4）加快保障性安居工程建设，进一步加强住房保障。（5）强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责。
　　实际上，江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的，江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法，但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法，可能预示着商品房销售的未来走向，值得特别关注。



　　近年，各地屡屡出现编造虚假恐怖信息并传播，引起社会恐慌，严重扰乱秩序，耗费社会资源，尤其通过信息网络实施者，其危害更为严重而显见。犯罪之低成本与危害之高消耗、规制之高代价，已严重逾越了言论自由之界限，为更好地规制此类犯罪，最高院经过充分调研和证成，对虚假恐怖信息犯罪的刑法规范进一步细化，出台了《关于审理编造、故意传播虚假恐怖信息刑事案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），具有重要意义。为更好充分理解和司法适用，笔者试探讨之。

　　一、《解释》及编造、故意传播虚假恐怖信息罪的基础

　　《解释》共五条，近千字，全部围绕编造、故意传播虚假恐怖信息罪展开，宗旨即在完善刑法之所疏，弥补法典之不备，其最主要者在该罪构成要件客观方面的规范。

　　（一）《解释》及该罪的刑法及社会渊源

　　我国《刑法》将编造、故意传播恐怖信息罪规定于第291条之一，是《刑法修正案（三）》新增之罪名，亦是选择性罪名，诉讼中法官应根据实际案情选择或合并适用。《刑法修正案（三）》设立该罪之初，实施此类罪行的并不多见。近年，随着社会矛盾凸显和价值观念的多元，很多人无法理性控制自身阴暗的一面，从而出于各种目的而使得该类犯罪大量出现，如：2007年张琬奇案、2010年潘君案、2012年熊毅案。今年5月15、17两日，国内8家航空公司共计16个航班接到王洪亮编造的虚假恐怖信息，导致返航、备降或推迟起飞，被业内人士形容为在世界民航历史“前所未有”的恶性事件，影响尤大。[1]

　　可见，该修正案的出台具有一定前瞻性和预见性，但随着此类案例的多发，司法实践发现该类犯罪的定罪量刑，仍然存在一定的法律真空和亟需完善的细节，难以满足打击此类犯罪和保护合法权益的需要，难以符合罪刑法定原则的要求。因而，最高司法机关出台《解释》，利于该类犯罪之处罪量刑，利于合法权益之保障，利于社会良好秩序之维持，利于言论自由之真正维护。

　　（二）《解释》及该罪分析的理论基础

　　编造、故意传播虚假恐怖信息罪，是指编造爆炸威胁、生化威胁、放射威胁等恐怖信息，或者明知是编造的恐怖信息，而故意传播，严重扰乱社会秩序的行为。[2]其犯罪构成如下：

　　（1）主体。本罪主体是一般主体，即年满十六周岁之完全刑事责任能力的自然人。单位不构成本罪。

　　（2）主观方面。本罪之主观方面为故意，包括直接故意和间接故意，过失不构成该罪。行为人之动机和目的可能多样，在所不问。

　　（3）客体。本罪之客体为社会管理秩序和良好社会风尚，同时亦可能包括他人之财产权和人身权，但其犯罪构成必须之客体要件为国家机关依法对社会进行管理所形成的良好社会秩序。

　　（4）客观方面。本罪之客观方面表现为两种形式：一是故意编造爆炸、生化、放射威胁等恐怖信息，进行传播或放任他人传播；二是明知是他人编造的恐怖信息而故意传播，严重扰乱公共秩序的行为。

　　本罪之认定，其重点在构成要件之客观方面，因为主体证明相对容易，此等行为必然侵犯客观之社会管理秩序，主观方面虽证明困难，但其可通过客观方面而推知，因为“客观的危害行为、危害结果等事实因素是认定主观要件的前提和基础”。[3]因而，此罪认定之最大困难亦在客观方面，尤其是罪与非罪、轻罪重罪之间，务必把握审慎，力求精准确凿。

　　二、《解释》明确罪名之适用及犯罪之行为构成

　　《解释》第1条对编造虚假恐怖信息罪和故意传播虚假恐怖信息罪分别规定，其第1款明确编造恐怖信息，同样需要自己传播或放任他人传播，方才构罪。两款规定，进一步明确了选择或并合适用罪名之可能，更重要的是明确了犯罪构成要件行为之认定，这相对于刑法原来之规定及学界众多教材之解读更为科学。笔者认为，《解释》让我们在实践中最起码可以明确如下认识：

　　其一，编造、故意传播虚假恐怖信息罪之并合适用，必须要求符合两罪之构成，即其行为必须满足《解释》第1条两款之规定，否则不可并合。行为人故意编造虚假恐怖信息自己传播或放任他人传播；若同时，对于他人编造之虚假恐怖信息明知且故意传播，则可并合适用该罪。

　　其二，二罪分别适用时，前罪之要件行为是复数行为，而后罪之要件行为只是单数。编造、传播或放任传播均是编造虚假恐怖信息罪之要件行为，未编造者，未传播和放任传播者，不为罪。此处之复数行为是“且”而非“或”的关系，须同时满足，缺一不可。故意传播虚假恐怖信息罪之构成要件行为只有传播，单一传播行为即可，而无需编造。

　　其三，编造行为不仅包括完全凭空捏造的行为，而且包括对某些信息进行加工、修改的行为。传播是指将虚假恐怖信息传达至不特定或多数人的行为，向特定人传达但怂恿、唆使其向他人传达的行为，也应该认定为传播。[4]与诽谤罪之散布行为对象相同，多数人不需要不特定，不特定的人不需要多数。[5]

　　其四，传播之行为方式，不限于口头或书面，包括信息网络；载体多样，不限于语言、文字。本质上只要合于犯罪构成，其以文字、语言或图片等均可。如《德国刑法典》规定之诽谤罪可以言辞和“文书”形式实施，其第11条第3款将“文书”界定为“录音、录像、数据存储、图片和用于同样目的之类似物品”。此处之恐怖信息散播亦应同理。

　　其五，自己直接实施上述犯行为当然构罪，且是正犯。组织、指使、教唆他人编造并传播虚假恐怖信息，或明知而故意传播的，同样可以构成二罪之共同犯罪，应依其作用力之大小定罪量刑。

　　三、《解释》明确该罪入罪之客观情节和标准

　　编造、故意传播虚假恐怖信息罪是结果犯，其构罪者必须给现实法益造成严重侵害，即满足条文规定之“严重扰乱社会秩序”的结果，也就是达到刑法该当入罪处罚之严重程度和标准。《解释》第2条从信息影响的地域范围、单位性质、秩序类型、危害大小、救济措施等方面明确了“严重扰乱社会秩序”的六种情形。笔者认为，该规定细致合宜，但为更好发挥《解释》的实践效用和依法打击犯罪，还应思考以下几个方面：

　　（1）不论威胁之未然或已然，谨守入罪之实害标准

　　虚假恐怖信息所称威胁的已然或未然性，是否应成为该罪之入罪条件？主要是信息中所编造的恐怖威胁是将要存在的，是否同应受罚。笔者认为，信息所称威胁的已然或未然性不是构罪之条件，实害后果才是构成要件和入罪标准。因而，无论行为人编造或传播信息声称的威胁是已然存在，还是将要存在，只要严重扰乱公共秩序，都应入罪受刑。与我国刑法之规定最为近似者，是西班牙和俄罗斯。《西班牙刑法典》第561条规定，以破坏公共秩序为目的，虚报存在爆炸物或者可以引起相同效果的物品的，根据其虚报行为所实际造成的秩序的混乱或者动荡程度定罪处刑。《俄罗斯联邦刑法典》第207条则规定，故意虚假举报有人正在准备爆炸、纵火或其他造成人员死亡、造成重大财产损失或发生其他危害社会后果的危险的行为的，构成故意虚假举报恐怖主义行为罪。德国、意大利刑法之规定亦然。两国刑法典所述的“存在”或“正在准备”，正是笔者探讨之未然和已然问题，其两者均有应受刑法处罚之社会危害性，实践中出现的多为威胁已然存在的恐怖信息，但威胁未然存在的恐怖信息同样可以引起社会秩序严重混乱。可见，我们不应拘泥于已然未然之争，而应谨守“严重扰乱社会秩序”之果，《解释》正巧妙规避了他国刑法之弊。

　　（2）刑法规制倒逼公共管理和服务制度之完善