二手房买卖中的法律风险防范/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 14:30:01   浏览:8979   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812

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甘肃省石油天然气管道设施保护法(试行)

甘肃省人民政府


甘肃省人民政府令第20号


  《甘肃省石油天然气管道设施保护办法(试行)》已经2004年8月19日省人民政府第51次常务会议讨论通过,现予公布。自2004年10月1日起施行。

                            省长 陆浩
                          二00四年八月三十日

甘肃省石油天然气管道设施保护法(试行)




  第一条 为了加强石油天然气管道设施的保护,根据《石油天然气管道保护条例》和国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于本省境内石油(包括原油、成品油)天然气管道设施的保护。
  法律、法规另有规定的,从其规定。


  第三条 省人民政府主管经济运行的部门负责全省石油天然气管道设施保护的监督管理工作。
  市(州)、县(市、区)人民政府主管经济运行的部门或指定的部门对本行政区域内石油天然气管道设施保护实施监督管理。
  县级以上人民政府有关部门按照各自的职责,依法对本行政区域内石油天然气管道设施保护实施监督管理。
  乡(镇)人民政府对本行政区域内石油天然气管道设施实施具体保护。


  第四条 石油天然气管道设施所在地各级人民政府应当依照有关规定履行下列职责:
  (一)实行石油天然气管道设施保护管理责任制,明确各级领导和有关人员的责任;
  (二)组织有关部门认真宣传有关法律、法规、规章及石油天然气管道设施保护的有关知识;
  (三)采取有效措施,确定保护范围,保障石油天然气管道设施的安全,妥善处理石油天然气管道设施安全事故;
  (四)组织政府部门按照职责分工对重点区域、重点地段采取有效防范措施,严格管理,严密监控;
  (五)组织有关部门查处侵占、破坏、盗窃、哄抢石油天然气管道设施和管道输送的石油、天然气以及占压输油气管道、在输油气管道附近挖砂取土等其他危害石油天然气管道设施安全的行为;
  (六)负责协调解决有关石油天然气管道设施巡查、维修和事故抢修的临时用地、用工及道路畅通等事项;
  (七)负责组织制定石油天然气设施重大事故应急处理预案,经政府主要领导人签署后,报上一级政府备案;
  (八)组织救助石油天然气设施事故,并按照国家有关规定组织调查组对事故进行调查、上报。


  第五条 任何单位和个人发现破坏石油天然气管道设施或者在石油天然气管道上打孔、锯口盗窃管道输送的石油天然气,或故意制造原油污染的行为,应当及时向所在地公安机关报案。


  第六条 石油天然气管道设施运营企业应当合理规划、设计管道线路,管道规划、设计应与其他永久性、有安全防护要求设施的规划进行衔接,严格按照国家石油天然气管道设施工程建设质量标准科学施工,严格执行管道运输技术操作规程和安全规章制度。石油天然气管道设施敷设应绕开环境敏感点和有消防危险的控制范围。


  第七条 石油天然气管道设施运营企业应当在下列地点设置永久性安全警示牌:
  (一)管道线路穿越的人口密集地段和人员活动频繁的地区;
  (二)车辆、机械频繁穿越管道线路的地段;
  (三)易遭车辆碰撞和人畜破坏的管道沿线地段;
  (四)河流的穿跨越地段;
  (五)大型水利工程、重要供水管道设施穿越的地段;
  (六)自然保护区、水源保护区、生态功能区穿越地段。
  在重点地段、路口及管道经过的村镇应当设立保护管道的宣传牌或警示标志。


  第八条 石油天然气管道设施运营企业应依法委托有资质的安全评价机构定期对石油天然气管道设施进行安全评价,并将评价报告报所在地市、州安全生产监督管理部门备案。


  第九条 石油天然气管道设施运营企业应当加强对石油天然气管道设施的日常巡护,及时维修保养。


  第十条 石油天然气管道设施运营企业可以将石油天然气管道设施委托所在地的有关单位或者人员负责保护,签订委托保护书,明确委托方和被委托方的权利和义务,并由委托方将委托保护书抄送乡(镇)人民政府和县人民政府主管石油天然气管道设施保护的主管部门备案。
  石油天然气管道设施保护人员如有变化应当办理交接手续,重新签订责任书。


  第十一条 受委托保护石油天然气管道设施的单位和个人应当按照所签协议的要求经常察看石油天然气管道设施状况;发现石油天然气管道设施损毁时应及时报告,并保护现场。


  第十二条 任何单位和个人未经批准不得随意拆除、拆迁符合规划的石油天然气管道设施,不得在石油天然气管道设施保护范围内修建各类建(构)筑物、挖砂取土、打井、排放腐蚀性物质和种植深根作物。
  废旧金属回收站(点)严禁收购石油天然气管道设施的物品。


  第十三条 石油天然气管道设施事故造成土地、植被、河流污染以及财产损失的,石油天然气管道设施运营企业应当根据国家有关规定,及时清除污染并予以赔偿。
  因盗窃、人为损坏造成的损失,由责任人负责赔偿;责任人暂未查明、损失严重的,可由当地政府和石油天然气管道设施运营企业协商垫付,查明后由责任人负责赔偿。石油天然气管道设施运营企业因管道维修、巡查事故所造成的污染和损失,石油天然气管道设施运营企业应当负责恢复和赔偿。


  第十四条 违反本办法第十二条第一款规定,由石油天然气设施保护主管部门责令限期改正,并可对个人处以2000元以下的罚款,对单位可处以3万元以下的罚款。
  违反本办法第十二条第二款规定,由所在地公安机关依法予以处罚。


  第十五条 违反本办法的其他行为,由有关部门依照国家有关规定予以处罚。


  第十六条 本办法自2004年10月1日起施行。

中华人民共和国工业和信息化部公告2012年第17号

工业和信息化部


中华人民共和国工业和信息化部公告2012年第17号



  根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》的规定,现将许可的汽车、摩托车、三轮汽车和低速货车生产企业及产品(第236批)和《节能与新能源汽车示范推广应用工程推荐车型目录》(第33批)予以公告。

  附件:车辆生产企业及产品(第236批)
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12845605/n13916898/14571712.html



二〇一二年四月二十七日